خطة البحث
المقدمة

المبحث الأول : قيد الرهن وحق الأفضلية

المطلب الأول : قيد الرهن الرسمي

المطلب الثاني : الأفضلية :

المبحث الثاني : حق التتبع وانقضاء الرهن الرسمي .

المطلب الثاني : حق التتبع

المطلب الثاني :انقضاء الرهن الرسمي .

الخاتمة

مقدمة :

سبق القول بأن الرهن الرسمي ينشأ بمجرد العقد و القيد لازم لنفاذه في موجهة الغير و هو مظهر نفاذ الرهن الرسمي في حق الدائن في التقدم ( الأفضلية) و حقه في التتبع و دراسة آثار الرهن بالنسبة للغير تقضي منها الأفضلية ثم التتبع على أن هذا يحدد مفهوم الغير في نطاق الرهن الرسمي .
مفهوم الغير : هو كل صاحب حق يضر من وجود الرهن الرسمي .
و بهذا المعنى يشمل الغير كل دائن مرتهن آخر سواء مرتهنا رهنا رسميا حيازيا كل حق تخصيص أو حق امتياز عقاري و كذلك كل دائن عادي و لو انه ليس صاحب حق على العقار إلا انه يضر من وجود الدائن المرتهن .و بعد تحديد مفهوم الغير يمكن إثارة التساؤل التالي:
ما هي آثـــار الرهـــن الرسمـــي بالنسبــة للغيــر ?

المبحث الأول : قيد الرهن وحق الأفضلية
المطلب الأول : قيد الرهن الرسمي
1- مفهوم قيد الرهن : و هو إجراء يتم في المحافظة العقارية الواقع في دائرة اختصاصها العقار المرهون و هو بمثابة شهر الرهن و يتم ذلك بالتأشير على البطاقة الخاصة بالعقار المرهون و تقضي المادة : 905 من القانون المدني على أنه يسري قانون الشهر العقاري على كل الإجراءات الخاصة بالقيد من تجديد و شطب , و تضيف المادة : 906 من القانون المدني بأن مصاريف القيد على عاتق الراهن مالم يتفق على خلاف ذلك .
و ما يهمنا هو ليس إجراءات القيد و إنما ما يترتب على إجراء القيد أو عدم إجرائه فالقيد هو الذي ينشأ حق التقدم وتحسب مرتبة الرهن الرسمي من وقت القيد فالعبرة إذن بوقت القيد و ليس بوقت نشأة الدين و مرتبة الرهن تحسب من وقته حتى و لو كان الدين لم ينشأ بعد كأن يكون احتماليا أو معلق على شرط و هذا ما قررته المادة : 908 من القانون المدني : تحسب مرتبة الرهن من وقت تقييده حتى ولو كان الدين المضمون بالرهن معلقا على شرط أو كان دينا مستقبلا أو احتماليا .
تعطيل أثر الدين :
إذا تأخر إجراء القيد في بعض الحالات فلن يستفيد من إجراء القيد بعد هذا و هذه الحالات يتعطل فيها اثر القيد و هي توقف أثره غير نافذا في مواجهة الغير و نجعل الرهن غير كامل الأثر و هذه الوقائع هي :
شهر إفلاس المدين : بحيث بعد شهر الإفلاس لا يمكن إجراء قيد الرهن الصادر من المدين الراهن الذي ظهر إفلاسه و إذا تم القيد فيمكن الحكم ببطلانه فلا يصح التمسك به قبل جماعة الدائنين .
تسجيل التنبيه بنزع الملكية : فإذا قام احد الدائنين بتسجيل التنبيه بنزع الملكية فلا يستطيع بعدها الدائن المرتهن الذي يكون قد نشأ حقه إن يقيد رهنه و إذا قيده فلا يحتج به على الغير و لا يكون نافذا في مواجهتهم .
المطلب الثاني : الأفضلية
أولا : المقصود بها : حق الدائن المرتهن في التقدم في أيستفاء حقه من العقار المرهون على الدائنين المرتهنين التاليين له في الرتبة و الدائنين العادين و هذا ما نصت عليه المادة : 882 من القانون المدني : ....إن يتقدم على الدائنين التالين في المرتبة له في استيفاء حقه من ثمن ذلك العقار ....كما تقرر المادة : 907 من القانون المدني بان الدائنين المرتهنين يستوفون حقوقهم قبل الدائنين العاديين من ثمن العقار أو المال الذي حل محله بحسب مرتبة كل منهم و لو كانوا أجروا القيد في يوم واحد .
وطالما جعل المشرع الأفضلية تترتب أو تنشا على القيد فلابد علينا دراسة هذه الواقعة المنشأة للأفضلية ألا و هي القيد
ثانيا : موضوع الأفضلية : و هو الحقوق إلى يستوفيها الدائن بطريقة الأفضلية و هي أصل الدين و الفوائد و المصروفات :
أصل الدين : و هوا لمبلغ الثابت في القيد
الفوائد المستحقة : من وقت القيد .
المصروفات : و تشمل الرهن و قيده و تجديده ....الخ , و هذا مانصت عليه المادة : 909 من القانون المدني التي تنص : يترتب على قيد الرهن إدخال مصاريف العقد و القيد و التجديد ادخلا ضمنيا في التوزيع و في مرتبة الرهن نفسها .و إذا سجل احد الدائنين تنبيه نزع العقار انتفع سائر الدائنين بهذا التسجيل .
ثالثا : محل الأفضلية : و هو ما يباشر عليه الدائن المرتهن حقه في التقدم و هو بصفة أصلية ثمن العقار بعد بيعه بالمزاد العلني إلا إن الحق لا يرد على ثمن العقار فقط و إنما يرد على ملحقاته الملحقة به من تاريخ تسجيل التنبيه بنزع الملكية . و تجدر الملاحظة إلى أن صاحب حق الامتياز العام يتقدم على أصحاب الحقوق المقيدة حتى و لو وجدت قبل حقه لان حق الامتياز العام لا يخضع للقيد و كذلك المبالغ المستحقة للخزينة العامة . أما الحقوق الواجبة الشهر فمرتبة كل منها تتحدد على أساس الأسبقية في القيد و هذا ما قررته المادة : 907 من القانون المدني التي تنص على : .... بحسب مرتبة كل واحد منهم و لو كانوا اجروا القيد في يوم واحد . التنازل عن مرتبة الرهن : نصت المادة : 910 يفترض وجود أكثر من حق مقيد على العقار يلي بعضها البعض في المرتبة ويحق لصاحب حق متقدم أن يتنازل لصاحب حق متأخر عليه عن مرتبته .و التنازل عن مرتبة الرهن على القيد و ليس ذاته فلذلك على الرهن ذاته فلذلك
اشترط النص إن يكون للمتنازل له رهن مقيد على نفس العقار . و هذا التنازل يجب إلا يضر بحقوق الدائنين الآخرين المقيدة حقوقهم على العقار و عليه لا يتم التنازل إلا في حدود قدر الدين المتنازل
و ا لاحتجاج بهذا التنازل يجب إن يأشر به على هامش قيد المتنازل عن مرتبته .و يمكن التمسك في مواجهة المتنازل له بكافة أوجه الدفع التي كان يمكن الاحتجاج بها في مواجهة المتنازل كبطلان الذين المضمون بالرهن أو بطلان الرهن أو بطلان القيد أو انقضاء الرهن قبل التنازل .
كما يمكن الاحتجاج على المتنازل له بأوجه الدفع الخاصة بدينه ، فإذا كان دينه قد أنقضى فلا فائدة من التنازل له .
المبحث الثاني : حق التتبع وانقضاء الرهن الرسمي .
المطلب الثاني : حـق التتبـــع .
المقصود به إذا انتقلت ملكية العقار المرهون إلى الغير بأي سبب من الاسبا ب فللدائن المرتهن أن يستعمل الميزة التي يخولها له الرهن ، وهي تتبع العقار في أي يد يكون لينفذ عليه أو بعبارة أخرى يقصد بالتتبع حق الدائن المرتهن للتنفيذ على العقار تحت يدكل من انتقلت إليه الملكية حسب نص المادة 911/1 من القانون المدني .
ويعتبر حائزا للعقار المرهون كل من انتقلت إليه الملكية بأي سبب من الأسباب ملكية هذا العقار أو أي حق عيني آخر قابل للرهن، دون أن يكون مسؤولا مسؤولية شخصية.....
صاحب الحق في التتبع: و التتبع حق لكل دائن مرتهن مهما كان حتى ولو كان متأخرا و لا يستفيد من بيع العقار و هذا مستخلص من المادة : 911 فقرة 1 من القانون من المدني التي جاءت مطلقة و لو يقيد هذا الحق بتقدم الدائن المرتهن في المرتبة ( .... يجوز للدائن المرتهن ...) .و حق الدائن المرتهن في التتبع مرتبط بحق الراهن في التصرف اذ لا تتبع في حالة بقاء العقار في ملكية الراهن اذ في هذه الحالة يكون التنفيذ في المواجهة الراهن .
الحائــــــز : و التتبع يمارس في مواجهة حائز العقار المرهون و الحائز كما عرفته المادة : 911 فقرة 2 من القانون المدني هو كل من ملكية إليه بأي سبب من الأسباب ملكية العقار المرهون أو حق عيي أخر للرهن دون إن يكون مسؤولا مسؤولية شخصية عن الدين المضمون بالرهن .و لإعتبار من انتقلت إليه الملكية حائزا في مفهوم هذا النص يجب :
1- ألا يكون مسؤولا عن الدين ملكية العقار أو أي حق عيني قابل للرهن كالانتفاع قبل أن يسجل الكفيل الشخصي وهذا ما نصت عليه المادة المذكورة
2- أن يكون قد اكتسب ملكية العقار المرهون أو حق عيني قابل للرهن .و دراسة حق التتبع تقتضي البحث أولا شروط مباشرته ثم الإجراءات المتبعة في ذلك و بعدها الدفوع الممنوحة للحائز لوقف إجراءات التتبع والخيارات الممنوحة له لتفادي بيع العقار بالمزد العلني و في الأخير نبين الآثار المترتبة على مباشرة حق التتبع .
أولا : شروط مباشرة حق التتبع :
1/ حلول اجل الدين : و يحل بحلول اجله أو للأسباب الأخرى المسقطة بالأجل و هي و فقا للمادة : 911 من القانون المدني إفلاس المدين أو إنقاصه للتأمينات الخاصة الممنوحة للدائن بقدر كبير لو عدم تقديمه بما وعد به من تأمينات .
و إذا منح أجلا للمدين استفاد من ذلك سواء أكان تمديدا الأجل باتفاق بين الدائن و المدين أو كان اجل المسيرة المنصوص عليه في المادة : 910 من القانون المدني و يكون بمقتضى حكم قضائي .
2/ يجب أن يكون الرهن نافذا في مواجهة الحائز : و لا يكون الرهن في مواجهة الحائز إلا إذا كان مقيد الشهر من انتقلت إليه العقار حقه .لأنه إذا لم الرهن قبل انتقال الملكية إلى الحائز أي إذا أشهرت الملكية قبل قيد الرهن فإنها انتقلا إلى المالك من الرهن .
3-يجب أن يكون الحائز مالكا للعقار المرهون : لأن حق التتبع لا يمارس إلا في مواجهة الحائز بالمعنى المقصود في المادة : 911 فقرة من 2 من القانون المدني فواضع اليد قبل اكتسابه للعقار لا يعد مالكا و كذلك من له الحيازة العرضية كالمستأجر لا يعد حائزا .
و لإعتبار الشخص حائز بهذا المفهوم يجب أن تكون الملكية قد انتقلت إليه وفقا لما يقرره القانون و يجب أن يكون قد شهر حقه فالمشتري للعقار بدون شهر حقه لا يعتبر حائزا .
مقارنة بين مركز الحائز و الكفيل العيني : سبق القول بان الكفيل العيني يلتزم عينيا و إن مسؤوليته عينية تقتصر على العقار المرهون .
1/ من حيث مصدر المسؤولية : فالكفيل هو الذي أنشأها لرضائه أما الحائز فمسؤوليته نشأت بقوة القانون نتيجة انتقال ملكية العقار المرهون إليه .
2/ من حيث العلاقة بالدين : الكفيل العيني ليس أجنبيا عن الدين فهو ضامنا بإرادته أما الحائز فعلاقته بالدين تنشأ نتيجة انتقال ملكية العقار المرهون إليه .
3/ من حيث العلاقة بالدائن المرتهن : الكفيل لا يعتبر أجنبيا عن الدائن المرتهن اذ يربطهما عقد الكفالة العينية فالكفيل العيني يعتبر راهنا و ليس من الغير .أما الحائز فهو أجنبي عن الدائن المرتهن و لا تربطه به أي علاقة شخصية .
ثانيا :إجراءات التتبع :
و هي تتمثل في اتخاذ إجراءات التنفيذ على العقار وفقا لقانون الإجراءات المدنية و التنفيذ في مواجهة الحائز يسبق ب:
1/ التنبيه على المدين بنزع الملكية :
المادة : 923 لا يجوز للدائن المرتهن أن يتخذ في مواجهة نزع الملكية وفقا لأحكام قانون الإجراءات المدنية إلا بعد إنذاره بدفع الدين المستحق أو تخلية العقار : و يكون هذا لإنذار بعد التنبه على المدين بنزع الملكية أو مع هذا التنبيه في وقت واحد و يقصد بالتنبيه اعذرا المدين بأنه إذا لم يف بالدين بحجز العقار و يباع بالمزاد العني و ذا قام المدين بعد تنبيه بالوفاء بالدين يكف عن متابعة الإجراءات .
2/ إنذار الحائز :
و يلي هذا الإنذار التنبيه الموجه إلى المدين و هذا الإنذار يكون بالدفع أو التخلية و ليس هناك ما يمنع أن يقوم الدائن بإنذار المدين في آن واحد ( المادة : 923 من القانون المدني ) .
ثالثا : الدفوع الممنوحة للحائز لوقف إجراءات التتبع :
1/ الدفوع المتعلقة بالدين : تنص المادة : 924 من القانون المدني لقد بين هذا النص دفعا واحدا و هو متعلق بالدين إذا كان قد حكم به على المدين و يميز حكم هذه المادة بين فرضيتين :
حالة شهر سند الملكية قبل صدور الحكم بالدين :
و في هذه الحالة إذا لم يكن الدائن قد اختصم الحائز فلا يكون الحكم حجة عليه لأنه من الغير و له أن يتمسك بجميع الدفوع التي كان المدين التمسك بها ( 924 فقرة من القانون المدني ) كبطلان الدين مثلا.

شكرا لك